Правильно подобранное помещение помогает бизнесу расти. Люди привыкают, что на углу продают ароматный хлеб с пряностями, а через дом делают хороший маникюр или аккуратные мужские стрижки, поэтому приходят сюда сами и советуют лучшие места знакомым. Терять помещение, которое знают покупатели, не хочется. Но арендодатель может попросить его освободить, если в договоре не указан период аренды. На что ещё влияют сроки аренды, спросили у Марии Рыженковой, ведущего юриста ООО «Первое Агентство Недвижимости».
Какие бывают договоры аренды нежилой недвижимости по срокам
Бизнес может арендовать помещение на любое время — три месяца, пять лет или бессрочно. Если стороны обсудили, сколько будет длиться аренда, они указывают конкретные даты, и договор считается срочным. Если не договорились или забыли прописать, договор считается заключённым на неопределённый срок. Отдельно выделяют договоры, которые заключают на срок 11 месяцев. Их ещё называют краткосрочными. Такие договоры можно не регистрировать в Росреестре, а значит, не надо платить пошлину и тратить время на сбор документов. Договор подлежит обязательной регистрации, только если аренду заключают на срок от года.
Если незарегистрированный договор не перезаключить, когда закончатся 11 месяцев аренды, то он будет считаться бессрочным. Но лучше в него добавить пункт об автоматической пролонгации. При этом такой договор не надо регистрировать.
Юридически правильно регистрировать любой договор аренды. Так арендатор страхует себя на случай, если у помещения сменится собственник. Новый владелец не сможет расторгнуть договор аренды, и бизнес продолжит вести дело в помещении, в которое уже вложился.
Регистрация занимает не больше 9 рабочих дней, если подавать документы через МФЦ. Размер госпошлины зависит от собственника: юрлица платят 22 000 ₽, физлица — 2 000 ₽. Вносит документы и оплачивает пошлину одна из сторон, но чаще это делает владелец помещения.
Владельцы недвижимости часто заключают краткосрочный договор аренды, чтобы избежать уплаты налогов. Но это неправильно. Если владелец получает доход от аренды, он в любом случае должен уплатить с него налог.
Какие есть особенности у договора на неопределённый срок
В таком договоре срок не указан или в нём так и написано: «Заключён на неопределённый срок». Он отличается тем, что стороны, а главное арендодатель, могут расторгнуть его в любой момент без обращения в суд. Это значит, что собственник вправе прийти через полгода после заключения бессрочного договора аренды нежилого помещения и попросить его освободить. И предпринимателю, который сделал ремонт, вложился в рекламу и сделал место узнаваемым, придётся искать новое помещение.
Чтобы найти другое помещение и переехать, у бизнеса будет три месяца, если иное не предусмотрено договором, по статье 610 Гражданского кодекса РФ. За такой срок арендодатель должен письменно предупредить арендатора, что он расторгает договор. Это требование действует и для бизнеса. Если предприниматель решит съехать, ему нужно отправить владельцу недвижимости уведомление.
Практикой установлена целая процедура, как освобождать помещение с описью имущества, свидетелями. И важно, чтобы эти моменты нашли отражение в договоре.
Какие есть особенности у договора с определённым сроком
Когда договор заключён, например, на 11 месяцев или три года, арендодатель может расторгнуть его только через суд. Арендатору необязательно идти в суд, если в договоре прописаны условия для досрочного расторжения.
Так, бизнес может потребовать расторгнуть аренду через суд в таких случаях:
- Собственник недвижимости не даёт им пользоваться так, как это прописано в договоре. Например, отказывается передавать ключи от помещения.
- У помещения есть недочёты, которые владелец не указал, когда заключали договор. Допустим, вентиляция не работает, а по договору она идёт как технически исправная.
- Арендодатель отказывается проводить капитальный ремонт.
- Имущество, за которое бизнес не несёт ответственности, пришло в негодность и его нельзя использовать. Например, холодильные установки, отвечать за которые по договору должен собственник недвижимости.
Арендодатель при досрочном расторжении договора может ссылаться на такие действия со стороны арендатора:
- Существенно или неоднократно нарушает условия договора. Например, устанавливает оборудование, хотя собственник не разрешал.
- Испортил имущество, например в результате пожара, который возник потому, что арендатор пользовался неисправным электроприбором.
- Не платит аренду больше двух раз подряд.
- Не делает капитальный ремонт, если это его обязанность.
То есть суд расторгнет договор аренды, если увидит, что нарушение было существенным. А это ещё надо доказать. Поэтому выселить арендатора по договору, в котором указан конкретный срок, намного сложнее.
Если владелец недвижимости решит досрочно расторгнуть договор, сначала арендатору нужно получить от него письменное предупреждение. В нём будет указано, что и к какому сроку надо исправить. Если бизнес не выполнит обязательства, собственник помещения вправе пойти в суд.
Какой договор выгоднее заключить бизнесу
Если предприниматель рассчитывает работать долго, выгоднее подписать срочный договор и зарегистрировать его в Росреестре, например на 5 лет. Это гарантия того, что собственник не сможет его расторгнуть без нарушения существенного условия. Кроме того, арендатор будет знать, сколько ему надо будет платить в течение всего срока: договор обычно содержит пункт о неизменности цены или в нём пишут процент, на который раз в год стоимость может повышаться.
Законы и правила, которые приведены в статье, распространяются на все объекты нежилой недвижимости: отдельный павильон на улице, место в торговом центре или апартаменты. Если собственник предлагает заключить краткосрочный или бессрочный договор, это повод задуматься — может, через время придётся искать новое помещение.
