Что такое субаренда и почему она может помочь бизнесу

Найти подходящее помещение для бизнеса непросто: нужно учитывать проходимость, площадь, стоимость, конкурентов рядом. С помощью субаренды можно не просто сэкономить деньги, но и получить выгоду.

О том, что такое субаренда простыми словами, рассказывает Михаил Шапиро, ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости Центрального агентства недвижимости.

Что такое субаренда и чем она отличается от прямой аренды

Субаренда — это аренда недвижимости не напрямую у её владельца, а у арендатора, который выступает как промежуточное звено.

Например, Александр арендовал торговую площадь у собственника. Но он не использует помещение для своего бизнеса, а пересдаёт его по договору субаренды Ивану под магазин строительных товаров.

По закону можно сдавать в субаренду практически любые нежилые помещения: склады, торговые площади, офисы и земельные участки.

По моему опыту чаще всего сдаются в субаренду склады и торговые площади — например, под магазины или кофейни. Офисные помещения на рынке можно встретить реже: как правило, собственники заранее делят площадь на кабинеты и сдают их, а не огромные опенспейсы.

Михаил Шапиро

Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН

Ещё одна особенность: торговые площади часто сдаются не целиком, а частями. Например, можно встретить расположенные в одном помещении ателье, мастерские по изготовлению ключей и ремонту телефонов. Таким арендаторам не нужно много места, поэтому они снимают только небольшую площадь.

Ещё можно снять несколько квадратных метров в фойе аэропорта, бизнес-центра или отеля. Так поступают банки, владельцы платёжных терминалов и вендинговых автоматов. Им требуется не отдельное помещение, а проходимое и открытое пространство, чтобы увеличить поток клиентов.

Плюсы субаренды

Предпринимателей, которые зарабатывают на том, что пересдают коммерческую недвижимость, можно встретить не часто, это скорее исключение. Но у субаренды есть ряд преимуществ для владельцев бизнеса.

Экономия денег на аренде помещения

Особенно субаренда актуальна для бизнеса, которому нужна небольшая площадь. К нему можно отнести кофейни, работающие навынос, маленькие магазины, маникюрные кабинеты или салоны красоты с двумя-тремя мастерами, ателье, мастерские. Найти маленькое помещение почти невозможно, к тому же их обычно сдают по более высокой цене за квадратный метр. А снимать 70 м², если для работы нужно всего 30 м², неразумно и дорого.

Первичный арендатор тоже остаётся в плюсе. Субаренда может выручить, если не хочется упускать хорошее помещение: можно снять его для себя, а позже найти соседа и сдать ему часть площади. Ещё субаренда поможет, если предприниматель хочет сократить расходы. Да, придётся использовать меньшую площадь, чем раньше, но и за аренду нужно будет платить меньше.

За 2022 год арендодатели стали более гибкими: они охотнее соглашаются на субаренду и ищут себе «спутников», чтобы увеличить поток клиентов. Ещё они чаще идут на уступки, например соглашаются раздробить помещение на части и сдать его «маленьким» предпринимателям.

Михаил Шапиро

Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН

«Симбиоз» бизнесов, которые помогают друг другу

Можно не просто сдать или снять площадь, а найти бизнес с похожей целевой аудиторией и стать взаимовыгодными партнёрами. Например, рядом могут быть расположены мясной и овощной магазины: покупатели будут брать не только мясо для основного блюда, но и тут же покупать свежие овощи на салат и гарнир.

У ЦАН есть отличный пример синергии бизнесов. В нашем офисе мы сдавали небольшую площадь компании, которая занимается кадастровыми работами. Клиенты, которые обращались к нам за покупкой недвижимости, часто шли к нашим соседям за оформлением документов для Роскадастр.

Михаил Шапиро

Ведущий эксперт департамента коммерческой недвижимости ЦАН

Улучшение инфраструктуры

Это актуально для бизнес-центров, куда каждый день приходит много сотрудников. Кафе, вендинговые автоматы или суши-шопы, которые снимают помещения по договору субаренды, закрывают потребности офисных работников в хорошем кофе и еде навынос.

Владельцы кафе, в свою очередь, получают гарантированный трафик клиентов. Ведь они скорее сходят за капучино на первый этаж, чем потратят время на поход в кофейню на соседней улице.

Минусы субаренды

У субаренды есть отрицательные стороны, о которых субарендаторам важно помнить.

Субарендатор полностью зависит от арендатора

Договор субаренды имеет силу, пока у первичного арендатора действует его договор с собственником помещения. Если первичный договор по какой-то причине будет расторгнут, то договор субаренды тоже перестанет действовать. При этом не важно, сдано в субаренду помещение целиком или только его часть. Субарендатору придётся искать новое место и переезжать или договариваться с напрямую владельцем, чтобы заключить новый договор.

Соседями по помещению может быть кто угодно

Субарендаторы не всегда могут контролировать, кто снимает площадь рядом с ними.

Если соседом маленького ателье станет закусочная, то одежда, которую сдали в ремонт, впитает запах еды. Ещё соседи могут составить друг другу конкуренцию. Например, если кофейня начнёт продавать свои десерты и выпечку, пекарня рядом может потерять покупателей. Люди предпочтут покупать круассан к кофе в одном месте, а не стоять в двух очередях.

Как правильно оформить договор на субаренду

Процессы оформления договоров субаренды и прямой аренды похожи. Договор может быть заключён между юридическими лицами, физлицами, ИП, ООО и самозанятыми. Вот несколько важных нюансов, которые обязательно нужно помнить:

• Субаренда помещения может длиться не дольше, чем первичная аренда. То есть если первичный договор заключён до конца 2024 года, договор субаренды нельзя оформить до конца 2025 года. Если первичный арендатор продлевает свой договор, его соглашение с субарендатором тоже нужно подписывать заново.
• Собственник должен письменно разрешить сдачу помещения третьим лицам. Если этот пункт уже включён в договор первичной аренды, дополнительно оформлять ничего не нужно. В противном случае первичный арендатор должен взять у собственника письменное согласие. Если выяснится, что хозяин помещения не давал разрешения на субаренду, договор признают юридически недействительным.
• Если договор заключается на срок от года и дольше, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Это можно сделать через МФЦ: нужно будет предоставить оригинал договора, квитанцию об уплате госпошлины и паспорт. Можно заключать договор на 11 месяцев, но тогда его нужно будет подписывать заново каждый раз по истечении срока.
• Надо приложить к договору план, где указана точная площадь и расположение сдаваемого участка. Для долгосрочного договора план должен быть составлен кадастровым инженером. Для краткосрочного (до года) стороны могут составить его самостоятельно. План нужен, чтобы в будущем избежать споров между сторонами и чётко определить границы сдаваемой площади.
• Нужно обязательно указать точную стоимость аренды в месяц, чтобы первичный арендатор не мог внезапно поменять условия соглашения. Даже если ситуация на рынке изменится, например вырастут цены, первичный арендатор не сможет повысить арендную плату без подписания допсоглашения.

Заключать договор лучше всего с юристом, который объяснит все тонкости и проверит, нет ли в документе ошибок.